הבדיקות הנדרשות ועיקר הטיפול הנדרש
כללי
עסקת מכירת – קניית דירה, הינה מהלך מרכזי ביותר בחייהם של אזרחי מדינת ישראל, לרובם המכריע של אזרחי המדינה עסקת מכירת – קניית דירה הינה פעולה המבוצעת פעמים ספורות במהלך החיים, והיקף העסקה הינו הגדול ביותר.
עובדות אלו, משקפות יותר מכל, את החשיבות הרבה הנדרשת לצורך הבטחת ניהולו התקין של מהלך עסקת מכירת – קניית דירה.
ייצוג בעסקאות נדל"ן ככלל, ובמכירת או קניית דירה בפרט, דורש מעוה"ד לבדוק היבטים שונים של העסקה הנרקמת הן ביחס לנכס נשוא העסקה. והן ביחס ליחסים המשפטיים בין הצדדים לעסקה.
מאמר זה, מבחינת היקפו אינו יכול ואינו מתיימר לכלול את כל ההיבטים הרלוונטיים, אלא נועד לתת רקע כללי. להלן נפרט את דרכי העבודה של עורך הדין המטפל, ואת השלבים השונים אותם עליו לבצע לפני במהלך ואחרי ליווי העסקה.
הבדיקות המקדמיות
עם קבלת הטיפול בעסקת רכישת או מכירת דירה, על עוה"ד לבצע שורה של בדיקות.
המהלך הראשון, הינו בדיקת 'תעודת הזהות' של הנכס נשוא העסקה, בחלק גדול מהמקרים תעודת הזהות של הנכס הינה נסח הטאבו, שהינו למעשה פלט רשמי של מדינת ישראל בנוגע לנכס. בדרך כלל הפלט הינו מהמרשם המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בחלק אחר מהמקרים הפלט אינו נסח הטאבו, שכן זכויות המוכר אינן מופיעות בטאבו. במקרים כאלו בדרך כלל הרישומים בנוגע לנכס יהיו באמצעות מסמך חלופי הקרוי 'אישור זכויות'. אישור זכויות מונפק מהגוף המנהל את הרישומים בנוגע לנכס, גופים דוגמת: מנהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות מסוימות, וכו'. בהקשר זה יצוין, כי במקרה שבו אין רישום זכויות בנסח הטאבו, יש חשיבות רבה יותר להוצאת תדפיס נוסף, והוא תדפיס ממרשם המשכונות.
במסגרת הבדיקות בנסח הטאבו (או אישור הזכויות), על עוה"ד לבדוק האם לצד שלישי כלשהו יש זכויות בנכס. צד שלישי יכול להיות לדוגמא: בנק לטובתו רשומה משכנתא, קרוב משפחה של המוכר (לטובתו רשומה לעיתים זכות כלשהי), ולעיתים אף נושה של המוכר, שלטובתו רשום עיקול כלשהו.
השלב הבא בבדיקות המקדמיות הינו בדיקת התיק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. בדרך כלל בהיבטים הבאים: ההיבט הראשון הינו עיון בתיק הבניין על מנת לאתר את היתר הבניה, וכן לעיין בתיק הבניין בכדי לבדוק שאין רישומים שליליים בנוגע לנכס בתיק; ככל ויש אינדיקציה לבעיה על עוה"ד לבדוק האם קיימות התראות במחלקת הפיקוח על הבניה. ההיבט הנוסף הינו מחלקת היטל השבחה, במקרים מסוימים על עוה"ד לבדוק האם יוטל על העסקה חיוב בהיטל השבחה.
אחריות נוספת החלה על עוה"ד במסגרת הבדיקות המקדמיות, הינה כי התמורה שהוסכמה מקיימת זיקה סבירה עם ערך העסקה. אחריות זו, כמובן, אינה בהיבט השמאי הקלאסי, אלא בהיבט המשפטי. לדוגמא, על עוה"ד המייצג מוכר בעסקה למכירת מגרש או בית ישן, לוודא כי המוכר מודע לזכויות הבניה בנכס, ולקח מידע זה בחשבון בקובעו את מחיר המכירה. אחריות לבדיקה זו הוטלה על עוה"ד לדוגמא בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בע"א (ת"א) 2111/02 עו"ד שרפמן נ' צבי ילין.
האחרית האחרונה (בדיקת זכויות הבניה), מחילה על עוה"ד חובות, אשר מטבען אינה בתחום השכלתו. גם הבדיקה ההנדסית של הנכס בתיק הבניין, אינה שייכת לתחום השכלתו של עוה"ד. יחד עם זאת ביהמ"ש בישראל, ראו להחיל על עוה"ד חובות מוגברות מול הלקוח שלו, אשר נושקות גם להיבטים שמאיים.
פועל יוצא של האמור הינו, שבכל מקרה שבו עו"ד מייצג צד לעסקה אשר כוללת היבטים תכנוניים או שמאיים, אשר חורגים מהמתווה הרגיל, חובה על עוה"ד להפנות את הלקוח לקבלת ייצוג מקצועי מהגורם הרלוונטי. קרי, בתחום התכנון אדריכל ומודד, ובתחום השמאות שמאי.
השלב הבא בביצוע הבדיקות המקדמיות, הינו בדיקת היבטי המס. על עוה"ד לבדוק עם המוכר והקונה את נתוני הבסיס, המשפיעים על חיובם / אי חיובם במיסים לפי חוקי מיסוי מקרקעין (בד"כ מס שבח, מס רכישה, והיטל השבחה).
במקרים חריגים, שבהם עורך הדין מבחין כי בעסקה הספציפית ישנם היבטי מס החורגים מהיבטי המס הרגילים, על עוה"ד להפנות את הלקוח לייעוץ אצל עורך דין שתחום התמחותו הינו מיסוי מקרקעין.
שלב נוסף, במערך הבדיקות הינו בדיקה שהרוכש אכן יכול לממן את העסקה ו/או קיבל אישר עקרוני מגורם מממן (בד"כ בנק למשכנתאות).
לאחר שביצענו את כל הבדיקות הנדרשות, עלינו להגיע לנוסח מוסכם של הסכם מכר, אשר יאזן בין האינטרסים של המוכר והקונה, בהתאם למקובל, ובאופן מאוזן וראוי.
תוכן החוזה
תוכנו של החוזה, זאת אומרת סעיפי החוזה המגדירים את התניות בין הצדדים, צריכים להיות מנוסחים בצורה נכונה אשר תשמור על האינטרסים של הצד המיוצג על ידי עוה"ד. נפרט.
בהיבט המסחרי: לשמור על כך שצד לעסקה לא יהיה נתון במצב שבו שילם תמורה כספית (או העניק זכויות) באופן שאינו הדדי;
בהיבט המשפטי: לשמור על הזכויות הקנייניות של הצד אותו הוא מייצג.
בהיבט הפיננסי: במצב שבו הרוכש זקוק להלוואה בנקאית (בכדי לממן את הרכישה) הרי שיש בכך כדי להשליך על מתווה העסקה, באופן שצריך להילקח בחשבון על ידי עוה"ד ;
בהיבט המיסוי: לבדוק שנוסח החוזה, מבטא את הסכמות וציפיות הצדדים בנוגע לחיובים במס.
פעולות לאחר חתימת החוזה
לאחר החתימה על חוזה המכר, על עוה"ד לנקוט במספר פעולות בקשר לעסקה, על מנת להביא למימושה של העסקה, במקביל לביצוע התשלומים על ידי הקונה.
הפעולה הראשונה הינה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, לאחר מכן על עוה"ד לדווח על העסקה לרשויות המס, ולדאוג לרישום העסקה במשרדי הרשות המקומית.
לאחר קבלת האישורים מהרשויות הללו, ולאחר השלמת העסקה (קרי קבלת החזקה אצל הקונה, והשלמת התמורה על ידי הקונה לרוכש), על עוה"ד לדאוג לביצוע הרישום של הזכויות על שם הקונה. בפעולה זו בדרך כלל הושלם הטיפול בעסקה.
כפי שצוין בפתיח, ליווי וייצוג של צדדים בעסקת מקרקעין דורש מומחיות ומיומנות ספציפית, מאמר זה נועד לתת רקע כללי, וצדדים לעסקת מקרקעין חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין הבקיא ומומחה בתחום.